網站公告
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新增法拍屋搜尋功能:台北地方法院及士林地方法院,法拍屋案件線上資訊查詢新增完成。
關於 法拍屋
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買房屋可以說是人生大事,買法拍屋又比買一般的不動產牽涉到更多法律問題,如果投資人沒有作好充分的準備,可能稍微不慎,就會惹上一堆麻煩事,不僅花錢難以消災,還會浪費時間和精力。因此在準備購買法拍屋之前,一定要好好做功課弄懂相關的規則和注意事項,或找細心幫您尋找符合自已需求的專業的代標服務公司,才能降低購屋風險,真正買到真正便宜的法拍屋 。
拍賣的類型
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法拍屋:
一般是因為屋主或地主有債務問題,而被債權人向法院聲請強制執行,然後由法院查封債務人的不動產抵押品,再進一步執行拍賣的處分動作,並經由鑑價、 法拍屋公告 等程序,成為法院待拍賣的土地或房屋,這種不動產就叫做 法拍屋 或法拍土地。 -
金拍屋:
由台灣金融資產服務公司拍賣的房子;一般是由法院委託台灣金融資產服務公司拍賣的拍賣案件,也有金融資產管理公司委託台灣金融資產服務公司代拍,這種房子就稱金拍屋。 -
銀拍屋:
銀行自行或委託拍賣公司拍賣的房子;銀行貸款借出去的錢要不回來時,因為有債務人的房子抵押,經聲請強制執行法院拍賣多次拍不掉,銀行就自已買回來,所有權變成銀行,然後再拍賣出去的房子,這種房子就稱銀拍屋。
提醒你:銀拍屋不一定比市價便宜。銀拍屋是銀行買受的資產,銀行是不動產的所有權人,為了拿回更多的資金,常在出售或拍賣前,銀行都會事先整理過,所以價格也會跟市價差不多,頂多只便宜一點點。而且一般銀拍屋都是以現場喊價的方式進行,在現場很容易受到喊價氣氛的影響而不自覺地造成出價壓力,所以成交價格通常都會接近市價或高於市價。
法拍屋 優勢
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價格低於市價,相對便宜:
一般被法院強制拍賣的不動產,價格會以低於市價的1至2成做為底價,而競標者不都也希望能低於市價的行情進場投標,通常法拍屋不會一次拍賣就被拍賣處理掉,有些標的物可能一拍再拍,拍賣至3拍或特拍才被標走,由於拍賣若流標,下次拍賣底價會再打8折,因此法拍屋常會因一再流標而價格愈拍愈低,所以法拍市場的不動產常會出現底價只有市價一半的房屋或土地。 -
成本低廉,投資報酬率高:
由於 法拍屋 的成交價格通常和市價的差距較大,可能低於市價2~5成,只要經過稍微整理一下,再轉手以市價或高於市價行情賣出,就可在短期內得到很高的投資報酬,若找到細心幫您尋找符合自已需求的專業的代標服務公司,可能比當初標到的成本高出一倍的價格賣出,即使扣掉成本和稅賦,轉手利潤亦可能達2~5成。 -
產權清楚,移轉取得較有保障:
依強制執行法執行程序,在標到之後,在法律上是原始取得,在此不動產的任何抵押設定都會全部塗銷,得標者在7天內付清尾款款項後,就可以取得權利移轉證書,而後再拿權利移轉證書到地政事務所辦理過戶登記,不需前任所有權人或其債權人的配合,產權移轉取得絕對清楚,而且有保障。
應注意事項
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謹慎評估自已的購屋的經濟能力。
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確定自已的需求和選擇 法拍屋 、法拍土地條件。
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投標前要注意是否符合參予標購之資格。如:農業用的農舍或土地。
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詳閱 法拍屋公告 和查封筆錄。
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實地勘查法拍屋、土地周圍的生活機能、環境。
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屋況是否年久失修會影響重新整理費用。
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注意租賃權問題,法院有無排除。
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法拍標的物件是否點交,如不點交處理過程繁複。
準備多少錢
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投標時,要先繳交的保證金。一般是總底價的20%,得標後充抵價金,未得標則歸還投標者。
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得標時,要繳交的尾款,也就是投標拍定的總價款減去保證金。一般要求必須在7天內繳交給法院,才能取得權利移轉證明。
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稅費:購買不動產時要繳交的契稅。
* 何謂契稅:契稅是你買房子時必須要繳給政府的契價稅。一般不動產買賣移轉而「取得」所有者,也就是買賣交易的「買方」,必須要申報繳納契稅,稅額是以建物核定契價乘上6%,然後依據契稅繳納收據,向地政機關辦理權利變更登記。 -
地政規費:得標後辦理過戶所需的地政規費。
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代書費:委託地政士代為辦理過戶、稅費申報等手續,必須支付代書費。
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代標費:委託代標公司代為投標,就必須支付代標服務費。
提醒你:在投資拍賣時,除了準備投標的金額之外,還要額外準備一筆錢,以支付應其他相關費用,或以備突如其來的狀況。
法拍的陷阱
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一般拍賣案件點交狀況,雖然分成點交和不點交兩種,但是依標的物情況不同又可分為:
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可確定點交:拍定後,法院一定點交,問題較為單純。
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有條件點交:拍賣筆錄上面如果有「債權人陳報空屋,若屬實則點交,投標人應自行查明」,也就是如果是空屋法院就點交,不是就不點交。
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確定不點交:例如有租約的,法院就確定不點交,因此這種物件即使標到也不能使用。
提醒你:這種情況法院不負責點交:不動產遭到查封之前就已出租於第三人使用,租賃關係仍然存續,要等到租約到期,得標者才有權利承受不動產。